不動産の計算実質収入を【還元利回り】で割ると理論価格が出る?

不動産投資を「少し」考える

金育研究所は、金融リテラシーの普及啓もうに努めています。

本記事は、不動産投資を推奨するものではありません。

お金の知識教育の一環として記すものです。

参考文献:キンザイ・ファイナンシャルプラン 2018/6

不動産の価格はなぜ違う?

新聞のチラシやインターネットを見てみますと、

様々な投資用の物件が提示されています。

その中で気になるのが、

物件によって値段が違う、

ということです。

値段が違うのは、当たり前な気がしますが、

適正な価格は、どのようにして求めるのでしょうか?

不動産価格を単純化すると、どうなる?

不動産価格=(総収入―総費用)÷還元利回り

ザックリ言うと、

未来の価格から、利回りを割り引いたものが、

不動産の現在価格、というところでしょうか。

つまり、上記の計算式で求めた価格よりも

高ければ、割高であり、

安ければ、割安である、という一面がみられるのかもしれません。

※需要と供給によっても価格は変わります。

金融商品の価格は未来の価格から割り引いたもの?

ちなみに、この図式は株式投資でもほとんど同じですね。

現在の理論株価=未来の株価を割り引いたもの

ですが、株価やそのほかの金融商品でもそうですが、

未来を正確に予想するのは困難です。

(正解を出す人もいるかもしれませんが、それは現実には

「たまたまそうなった」だけかもしれません)

資産形成

不動産の総収入ってなに?

不動産の総収入=賃料×稼働率

常に満室になるとは限りませんから

注意が必要です。

今後はますます少子高齢化が進み、

人口が都市部へと集中していくことも考えられます。

つまり、不動産が余る可能性もあります。

不動産の所在地によっては、思いのほか空室が多くなるケースも出るでしょう。

そうなると、周囲も同じ状況になっている可能性が高いですので、

賃料の安値合戦も考えられます。

不動産の総収入は、計算では出せますが、それがいつでも当てはまるとは限らないのですね。

不動産の還元利回りとは?

還元利回りは、金利水準(長期国債の利回りがベース)・成長率などから算出されるようです。

この点も、いつでも一定ではなく、

時代とともに、景気とともに変動していくということが考えられます。

まとめ 時代背景と未来をイメージする?

不動産投資を考える際は、

数学のように計算だけで考えるのではなく、

今後、日本がどのように変化していくのかを勘案して、

考えることも必要かもしれません。

 

 

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