不動産の計算実質収入を【還元利回り】で割ると理論価格が出る?

不動産投資を「少し」考える

金育研究所は、金融リテラシーの普及啓もうに努めています。

本記事は、不動産投資を推奨するものではありません。

お金の知識教育の一環として記すものです。

参考文献:キンザイ・ファイナンシャルプラン 2018/6

不動産の価格はなぜ違う?

新聞のチラシやインターネットを見てみますと、

様々な投資用の物件が提示されています。

その中で気になるのが、

物件によって値段が違う、

ということです。

値段が違うのは、当たり前な気がしますが、

適正な価格は、どのようにして求めるのでしょうか?

不動産価格を単純化すると、どうなる?

不動産価格=(総収入―総費用)÷還元利回り

ザックリ言うと、

未来の価格から、利回りを割り引いたものが、

不動産の現在価格、というところでしょうか。

つまり、上記の計算式で求めた価格よりも

高ければ、割高であり、

安ければ、割安である、という一面がみられるのかもしれません。

※需要と供給によっても価格は変わります。

金融商品の価格は未来の価格から割り引いたもの?

ちなみに、この図式は株式投資でもほとんど同じですね。

現在の理論株価=未来の株価を割り引いたもの

ですが、株価やそのほかの金融商品でもそうですが、

未来を正確に予想するのは困難です。

(正解を出す人もいるかもしれませんが、それは現実には

「たまたまそうなった」だけかもしれません)

資産形成

不動産の総収入ってなに?

不動産の総収入=賃料×稼働率

常に満室になるとは限りませんから

注意が必要です。

今後はますます少子高齢化が進み、

人口が都市部へと集中していくことも考えられます。

つまり、不動産が余る可能性もあります。

不動産の所在地によっては、思いのほか空室が多くなるケースも出るでしょう。

そうなると、周囲も同じ状況になっている可能性が高いですので、

賃料の安値合戦も考えられます。

不動産の総収入は、計算では出せますが、それがいつでも当てはまるとは限らないのですね。

不動産の還元利回りとは?

還元利回りは、金利水準(長期国債の利回りがベース)・成長率などから算出されるようです。

この点も、いつでも一定ではなく、

時代とともに、景気とともに変動していくということが考えられます。

まとめ 時代背景と未来をイメージする?

不動産投資を考える際は、

数学のように計算だけで考えるのではなく、

今後、日本がどのように変化していくのかを勘案して、

考えることも必要かもしれません。

 

 

関連記事

  1. ETF(上場投資信託)の種類比較

    ETFとは上場投資信託のコト! 8つのおすすめポイント

  2. 初心者向けの株式投資の勉強

    社員持ち株会(自社株投資とは)メリットは?売却すべき?買うべ…

  3. 【不動産投資】マンションの誤算とは?5点解説(失敗談)

  4. 株式投資をしたい初心者のすべきこと

  5. 初心者向け

    損失限定型投資信託とは?元本保証で初心者におすすめ?5ポイン…

  6. 未来のための積みたてニーサ

    2018年の株価はどうなる? 経済や投資のゴルディロックス相…

最近の記事

月別投稿記事

PAGE TOP