不動産投資を失敗例から考える 【新築VS中古VS賃貸】

中古住宅 不動産投資 売却 

投資するなら、新築? 中古? 住むなら持ち家? 賃貸?

こんにちは。

450万円の中古住宅を買って、失敗したことのあるFP佐々木です。

 

反面教師になれば幸いです。

 

個人的な結論から言うと、

  • 自分が住むなら賃貸
  • 自分が不動産投資するなら中古(を買って賃貸に回す)

が良いと思います。

 

不動産投資をするなら、中古に分がある?

不動産投資って、投資の中でもかなりの専門性が求められると思います。

確かに買った後は、特に何かすることはありません。

(※反対に言うと、買った後にできることがほとんどない)

 

そのため、購入前に、しっかりと下調べをしておくことが求められます。

  • 家賃の下落時でも利回りは望めるのか
  • 表面的な利回り以外の、出費を考えた場合の実質利回りはプラスか?
  • 空室になるリスクはどのくらいか?

などの事柄ですね。

 

でも、これらはあくまでも購入した不動産を運用している間のお話です。

大事なのは、売却時の値段なのです。

 

そう、不動産投資は(他の投資でもそうですが)売ってみるまで

実質的な損益が分からない! のです。

 

ですから、少々利回りの悪い中古物件の方が

利回りの高い新築物件よりも最終的な損益が高い可能性があるのです。

 

中古でも場所が大切!

さて、それなら中古物件なら、なんでも良いかといいますと、

そうではありません。

 

まず、私の失敗例を述べます。

  • 田舎に450万円の中古住宅を購入
  • 250万円ほどかけてリフォームして自ら居住
  • 総出費は700万円
  • 3年後に売却に出したが、480万円でも買い手がつかない
  • 最低でも220万円のマイナスになる見込み

不動産投資 中古住宅と新築どっちがお得?

なんだか、書いていて笑っちゃうような内容ですが・・・(笑)

購入当時は、リフォームすればその分の値段で売れるだろう・・・

 

と思っていました。

ですが、そんなことはないのですね。

 

少子高齢化と言う見えない敵

2017年現在でも、少子高齢化はハイスピードで進んでいます。

地方の戸建て団地は、空き地と空き家だらけです

私の住んでいた場所でも、町内会の役員のなり手に不足するレベルでした。

 

冗談抜きで50坪の更地で150万円とかの値段で売りに出ています。

(それでも新築を建てると2000万円近い出費になるので

中古のマンションで都心に住んだ方が便利でお得)

 

つまり、不動産投資をするなら、最低限

「売りたい時に買い手が存在するであろう地域」を選ぶことが重要なのです。

 

まとめます。

  • 不動産投資をするなら、最終的にいくらで売れるか? を考えてから
  • 新築よりも中古が割に合っている
  • 少子高齢化が加速した状況で売れる場所かどうかを想像する

 

自分で住むなら、新築? 中古? 賃貸?

これは、個人的には断然賃貸です。

 

新築と中古を比べると、中古の方がお得かな?

と思うところですが、中古住宅はリフォームにお金がかかります。

 

最終的に新築と同じ程度になることも考えられます。

(※それなのに性能は新築に断然、劣る)

おまけに中古は売却時の値段が非常に安いのです。

 

なぜなら(先ほども出ましたが)、少子高齢化で家が余っているからです

安い新築や程度の良い中古があるなか、わざわざ高い中古住宅は売れないのです。

 

新築も危険です。

20年ほどで建物の価値は半減しますし、

またリフォーム代金もかかってきます。

 

持ち家は隠れたリスクが大きい

そして、中古にせよ、新築にせよ見えないリスクが大きすぎます。

 

たとえば

  1. 町内会の負担が大きい可能性
  2. 隣人が自分にとって嫌な人である可能性
  3. 将来仕事が変わって、引っ越しをする可能性

 

特に2と3は強烈です。

2に遭遇した場合は、もうどうしようもありません。

せっかく買った持ち家の中で、毎日イヤな気分で過ごすことになるでしょう。

(実際、過去に私はそのような目にあったことがあります。かなりしんどいですよ)

 

3も実際に私にありましたが、

人生には何が起こるか分かりません。せっかくのチャンスに、家に縛られてやりたいことができないのでは少々もったいない気がします。

 

ちなみに1の町内会は、結構厄介です。

いままでマンション住まいだった人は、あまりの面倒くささに驚くかもしれません。

(※地域差があります)

 

賃貸が一番気楽

金銭的なリスクや人間関係的なリスクを考慮すると

個人的には賃貸マンションが一番効率が良いと思います。

 

  • いつでも引っ越しできる
  • 町内会の負担がゼロ

 

まあ、個人の価値観なので強制はできませんが

持ち家を持ったことのある経験者の声として参考にしてください。

 

賃貸だと高齢になった時に入れない?

「持ち家がないと、高齢になった時に困る」

はい、これは現在、実際にあるようです

 

孤独死などをされると、せっかくの投資物件が無価値になりかねないからですね。

大家さんにとってはシビアな問題なので

高齢者の入居に後ろ向きなケースも多いようです。

 

※孤独死リスク

一人で亡くなった場合、発見が遅れると、孤独死扱いになることがある。

この場合、殺人事件などの事故物件と似たような扱いになることがあり

入居者が激減する可能性が高まる

 

ですが、日本は今後ますます少子高齢化です。

20年先を考えると、お客様は高齢者だらけなのですから、

高齢者が入れる物件も増えるのではないでしょうか・・・。

 

まとめ

  • 様々なリスクを考えると現役時代は賃貸が便利
  • ただ、高齢時には入居先が限定されるリスクがある

 

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