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不動産投資を「少し」考える
金育研究所は、金融リテラシーの普及啓もうに努めています。
本記事は、不動産投資を推奨するものではありません。
お金の知識教育の一環として記すものです。
参考文献：キンザイ・ファイナンシャルプラン 2018/6
不動産の価格はなぜ違う？
新聞のチラシやインターネットを見てみますと、
様々な投資用の物件が提示されています。
その中で気になるのが、
物件によって値段が違う、
ということです。
値段が違うのは、当たり前な気がしますが、
適正な価格は、どのようにして求めるのでしょうか？
不動産価格を単純化すると、どうなる？
不動産価格＝（総収入―総費用）÷還元利回り
ザックリ言うと、
未来の価格から、利回りを割り引いたものが、
不動産の現在価格、というところでしょうか。
つまり、上記の計算式で求めた価格よりも
高ければ、割高であり、
安ければ、割安である、という一面がみられるのかもしれません。
※需要と供給によっても価格は変わります。
金融商品の価格は未来の価格から割り引いたもの？
ちなみに、この図式は株式投資でもほとんど同じですね。
現在の理論株価＝未来の株価を割り引いたもの
ですが、株価やそのほかの金融商品でもそうですが、
未来を正確に予想するのは困難です。
（正解を出す人もいるかもしれませんが、それは現実には
「たまたまそうなった」だけかもしれません）
不動産の総収入ってなに？
不動産の総収入＝賃料×稼働率
常に満室になるとは限りませんから、
注意が必要です。
今後はますます少子高齢化が進み、
人口が都市部へと集中していくことも考えられます。
つまり、不動産が余る可能性もあります。
不動産の所在地によっては、思いのほか空室が多くなるケースも出るでしょう。
そうなると、周囲も同じ状況になっている可能性が高いですので、
賃料の安値合戦も考えられます。
不動産の総収入は、計算では出せますが、それがいつでも当てはまるとは限らないのですね。
不動産の還元利回りとは？
還元利回りは、金利水準（長期国債の利回りがベース）・成長率などから算出されるようです。
この点も、いつでも一定ではなく、
時代とともに、景気とともに変動していくということが考えられます。
まとめ 時代背景と未来をイメージする？
不動産投資を考える際は、
数学のように計算だけで考えるのではなく、
今後、日本がどのように変化していくのかを勘案して、
考えることも必要かもしれません。
