不動産投資を失敗から学ぶ

実録、不動産投資の失敗例 中古住宅で損した3つのポイント

不動産投資 中古住宅と新築どっちがお得?

450万円で50坪の土地と一軒家を買いました

こんにちは。

広島のファイナンシャルプランナー佐々木裕平です。

 

今回は、不動産投資のお話です。

私はインデックス投資のアドバイザーなのですが、

現在、住宅を一件売りに出しています。

 

現在の住まいは、賃貸マンションです。

「住宅を一件売りに出してます」

・・・なんていうと「おっ、スゴイ、不動産投資で儲けてるのかな?」

と思われるかもしれませんが、そんなことはありません(笑)。

 

結論から言うと、損しました(笑)

というわけで、中古住宅のデメリットを今回はご紹介します。

 

不動産に興味が無い方でも、笑い話として気軽にお読みいただければ幸いです。

 

居住費1万円生活!・・・のはずだった・・・けど?

中古住宅 不動産 売却 

上が住宅の内部写真です。

具体的な住宅プロフィールは次のような内容です。

  • 価格は土地と建物で450万円
  • 築およそ30年(新耐震基準を満たしている)
  • 2LDK(使い方によっては4DK・3LDKになる)
  • 敷地は50坪!
  • 床面積はおよそ22坪(44畳くらい)
  • 田舎の団地

 

都会の方からすると驚きの内容ですが、地方都市では割と普通です。

そう! 今は地方の団地では一戸建てがゴロゴロしているのです。

 

高度成長時代に建てられたものが続々と空き家になっているのですね。

そこで昔の私は考えました。

 

不動産投資には興味がないけれど、自分で買って住めばお得なのでは?

そうだ! 平均寿命まで生きれば、月々の居住費が1万円で済むではないか!

 

こうして居住費1万円生活に挑戦し始めました。

その時の様子はアメブロで公開しています。

↑クリックでジャンプします。

よろしければご覧ください。

 

①持ち家で人生の選択肢が狭まることもある

さて、そんな居住費1万円生活でしたが、

不便なことがありました。

 

それは、持ち家を持つリスクです。

  • シンクコストを考えると、今更売れない?
  • 引っ越しがしにくい
  • 人間関係がうまくいかないとストレスの種になる
  • 人生の変化に対応しにくい

ざっとこんなところでしょうか。

 

購入時に450万円を支払っていますから、

気軽に引っ越すのがなんとなく嫌になります。

 

支払った費用(シンクコスト:返ってこないお金)が大きいと、

人は行動できなくなるのですね。

 

たとえば、株式投資で100万円の株が10万円になったら、

なんだか売れないでしょう?

 

こんな感じで、本当に人生において必要な引っ越しが必要な時期が

あったとしても、持ち家を持っていると、二の足を踏んでしまいがちです。

 

その結果、人生の選択肢が減ってしまう事が起こり得ます。

まあ、私の場合は450万円と比較的安かったので引っ越し&売却という選択肢が取れましたが・・・。

 

この点では、マンションでも持ち家であれば、同様でしょう。

賃貸の方が選択肢は広くとれそうです。

 

②田舎だとリフォームしても値段は上乗せできない

中古住宅そのものも、リスクが大きいです。

それはリフォームにお金がかかる、ということ。

 

どんな中古住宅でも、10年おきくらいに200万円ずつ程度の

リフォームが必要です。

外壁塗装・屋根のメンテナンス・お風呂・台所などの水回りなどなど・・・

 

気が付けば結構な出費になっています。

私の場合も200万円ほどかかりました。

 

さて、いざ売却しようとなると、そのリフォーム費用が、

売値に乗せられません。

 

正確には、売り主が値段を決められるので乗せられるのですが、

乗せても売れにくいだけです。

 

450万円の中古住宅を200万円かけてリフォームしても

700万円ではなかなか売れないのです。

 

よくて元値の450万円です。

リフォーム代金分だけ損をしますね(実際、損しました(笑))。

でも、次に買う人は、とてもお得ですね(笑)。

 

もっといえば、1000万円近くかけて新築同様にしても

1500万円では売れません。

元が取れないのです。

 

なぜなら、1500万円あれば、かなり程度の良い

駅近などの中古マンションや戸建てが買えるからです。

 

わざわざ築30年の田舎の戸建てを買う(私のような)もの好きは少ないのです。

ですから、ましてや2000万円で売って、500万円儲けようなどとは考えてはいけません。

 

③損したポイント 買い手が少ないから高値で売れないし、すぐに売れない

そして、一番困るのが流動性です。

中古住宅のみならず、不動産は流動性が悪いです。

 

特に地方都市の田舎であれば、かなり悪いです。

5年10年売れないリスクもあるのです。

不動産投資 中古住宅と新築どっちがお得?

その間に、さらに価値は下がるでしょう。

 

なにしろ、少子高齢化で人口は減少中

そのため、空き家は増加中

 

買いたい人には良い状況ですが、

売りたい人には悪い状況です。

 

そのため、まず買った時よりも高値では売れません。

流動性を上げようとすると、かなりの値引きが必要でしょう。

 

その点株式投資や投資信託なら、まず、流動性が高く、

すぐに売却することが可能です。

 

まとめ

  • 中古住宅は日本中にあふれている
  • 中古住宅で不動産投資をするにはかなりのノウハウが必要(正しいノウハウがあれば利益は望める可能性が高まります)

 

 

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